Kodėl verta pačiam parduoti butą
Kai nusprendžiate parduoti savo būstą, pirmiausia kyla klausimas – kreiptis į nekilnojamojo turto agentūrą ar bandyti viską sutvarkyti patiems? Tiesą sakant, abu variantai turi savo pliusų ir minusų, bet jei turite laiko ir noro įsigilinti į procesą, pardavimas be tarpininkų gali sutaupyti nemažai pinigų. Agentūros paprastai ima nuo 3 iki 5 procentų komisinių, o tai reiškia, kad už 100 000 eurų vertės butą turėtumėte atsisveikinti su 3000-5000 eurų. Ne kiekvienas nori tokią sumą atiduoti už paslaugas, kurias iš esmės galite atlikti patys.
Žinoma, reikia suprasti, kad pardavimas pačiam – tai ne vien tik skelbimo paskelbimas internete. Tai visas procesas, kuris reikalauja dėmesio, kantrybės ir bent minimalių žinių apie dokumentus bei procedūras. Bet nebijokite – nieko ten tokio baisaus nėra. Tūkstančiai žmonių kasmet sėkmingai parduoda savo būstus be jokių agentų pagalbos. Svarbiausia žinoti, ką daryti ir kokia tvarka.
Kaip paruošti butą pardavimui
Prieš skelbdami butą, turite jį tinkamai paruošti. Ir ne, tai nereiškia, kad reikia daryti kapitalinį remontą ar keisti visus baldus. Bet tam tikri dalykai tikrai padės parduoti greičiau ir brangiau.
Pirmiausiai – generalinė tvarka. Skamba banaliai, bet tikrai veikia. Pašalinkite visus nereikalingus daiktus, išmeskite šlamštą, išvalykite visus kampus. Buto apžiūra potencialiems pirkėjams – tai tarsi pirmasis pasimatymas. Niekas nenori pirkti buto, kuris atrodo apleistas ar netvarkomas. Jei turite daug asmeninių daiktų, nuotraukų, magnetukų ant šaldytuvo – geriau laikinai juos pašalinkite. Buto erdvė turi atrodyti neutraliai ir erdviai.
Smulkūs remonto darbai taip pat verta atlikti. Jei matosi plyšiai sienose, atsilupusi dažai, sugadintos durų rankenos ar lūžę vonios kambario aksesuarai – sutvarkykit. Tai nekainuoja daug, bet daro milžinišką įspūdį. Pirkėjas mato, kad bute buvo rūpinamasi, ir tai kelia pasitikėjimą. Be to, jei žmogus pamato daug smulkių defektų, jis pradeda galvoti, kad galbūt yra ir didesnių problemų, kurių nematyt.
Langai turi būti švarus – tai svarbu ne tik apžiūros metu, bet ir fotografuojant. Švarios langai leidžia daugiau šviesos, o tai vizualiai padidina patalpas. Jei turite galimybę, pertvarkykite baldus taip, kad kambariai atrodytų erdvesni. Kartais pakanka tiesiog pašalinti vieną ar du baldus, kad visa erdvė atrodytų kitaip.
Fotografijos – jūsų vizitinė kortelė
Dabar pereikime prie vieno svarbiausių dalykų – nuotraukų. Statistika rodo, kad skelbimai su kokybiškomis nuotraukomis sulaukia iki 10 kartų daugiau dėmesio nei tie, kuriuose nuotraukos prastos ar jų maža. Tai logika – žmonės pirmiausia naršo internete, ir jei nuotraukos neatrodo patraukliai, jie tiesiog praleis jūsų skelbimą.
Nebūtinai samdyti profesionalų fotografą, nors jei turite biudžetą, tai tikrai gera investicija. Bet jei norite fotografuoti patys, štai keletas patarimų. Fotografuokite dieną, kai yra daug natūralios šviesos. Atidarykite visas užuolaidas, užžiebkite visas lempas. Kuo daugiau šviesos, tuo geriau. Fotografuokite iš kampų, kurie parodo kambario erdvę – paprastai tai reiškia fotografavimą iš kampo, o ne tiesiai nuo sienos.
Darykite horizontalias nuotraukas, ne vertikalias – jos geriau tinka skelbimams. Fotografuokite kiekvieną kambarį iš kelių kampų. Nepamirškite virtuvės, vonios kambario, balkono ar terasos, jei turite. Jei yra gražus vaizdas iš lango – būtinai jį nufotografuokite. Vaizdas gali būti vienas iš sprendžiamųjų faktorių pirkėjui.
Venkite fotografuoti save ar šeimos narius atsispindinčius veidrodžiuose – tai atrodo neprofesionaliai. Taip pat stenkitės, kad nuotraukose nebūtų matyt asmeninių daiktų, kaip antai šeimos nuotraukos, vaikiškos prekės ar per daug asmeninio stiliaus detalių. Pirkėjas turi įsivaizduoti save tame bute, o ne jūsų gyvenimą.
Skelbimo tekstas – kaip parašyti, kad skaitytų
Geros nuotraukos pritraukia dėmesį, bet tekstas turi įtikinti. Skelbimo aprašymas neturi būti nei per trumpas, nei per ilgas. Apie 150-300 žodžių – optimalu. Pradėkite nuo pagrindinės informacijos: kiek kambarių, koks plotas, kuriame aukšte, ar yra liftas, kokia namo būklė.
Bet nesustokite tik prie sausų faktų. Aprašykite, kas jūsų bute yra gero. Ar yra atnaujinta santechnika? Parašykite. Nauji langai? Parašykite. Ramus kiemas? Parašykite. Gera infrastruktūra aplink? Būtinai paminėkite. Žmonės nori žinoti ne tik butą, bet ir aplinką – ar yra darželių, mokyklų, parduotuvių, viešojo transporto.
Būkite sąžiningi, bet pozityvūs. Jei bute yra trūkumų, kuriuos pirkėjas vis tiek pamatys apžiūros metu, geriau apie juos užsiminti iš karto, bet taip, kad tai neskambėtų kaip katastrofa. Pavyzdžiui, vietoj „reikalingas remontas” galite parašyti „puiki galimybė įrengti pagal savo skonį” arba „tinkamas tiems, kas nori personalizuoti erdvę”.
Nepamirškite nurodyti kainos. Kai kurie pardavėjai mano, kad geriau rašyti „kaina derinama”, bet praktika rodo, kad skelbimai su konkrečia kaina sulaukia daugiau rimtų pirkėjų. Žmonės nori žinoti, ar jūsų butas patenka į jų biudžetą, prieš skambindami.
Kur skelbti ir kaip nustatyti kainą
Lietuvoje yra keletas pagrindinių portalų, kur verta skelbti butą: Aruodas.lt, Domoplius.lt, Skelbiu.lt. Verta skelbti keliuose portaluose vienu metu – tai padidina matomumą. Taip pat galite paskelbti Facebook grupėse, kurios skirtos nekilnojamajam turtui jūsų mieste. Socialiniai tinklai kartais duoda netikėtai gerų rezultatų.
Dabar apie kainą – tai vienas sudėtingiausių klausimų. Per brangiai – niekas nepirks. Per pigiai – prarasite pinigus. Kaip rasti tą aukso vidurį? Pasidarykite namų darbus. Pasinaršykite tuose pačiuose portaluose ir pažiūrėkite, už kiek parduodami panašūs butai jūsų rajone. Atkreipkite dėmesį į butus, kurie panašūs į jūsų pagal plotą, aukštą, namo būklę.
Geriausia orientuotis ne į pradinius skelbimų kainas, o į realias pardavimo kainas, bet šios informacijos gauti sunkiau. Galite pasitikrinti Registrų centro duomenis apie nekilnojamojo turto sandorius – tai vieša informacija, nors ir reikia truputį paieškoti. Arba tiesiog paklauskite kaimynų, jei žinote, kad neseniai kas nors pardavė butą jūsų name.
Nustatydami kainą, palikite šiek tiek vietos deryboms. Daugelis pirkėjų tikisi derėtis, tai yra įprasta praktika. Jei norite gauti 80 000 eurų, galite skelbti už 83 000-85 000 eurų. Bet nestenkite per daug – jei kaina bus akivaizdžiai per didelė, žmonės net neskambins.
Apžiūros ir bendravimas su pirkėjais
Kai pradėsite gauti skambučius ir žinutes, prasidės apžiūrų etapas. Čia svarbu būti lankstiam, bet ne per daug. Sutarkite aiškius laikus apžiūroms ir laikykitės jų. Jei kažkas prašo parodyti butą po 10 minučių – tai greičiausiai ne rimtas pirkėjas. Rimti žmonės supranta, kad reikia iš anksto susitarti.
Prieš kiekvieną apžiūrą dar kartą patikrinikite, ar viskas tvarkinga. Pravėdinkite patalpas, įjunkite šviesas, jei reikia – įjunkite malonią muziką fone (bet tyliai). Kai kurie žmonės net kepa pyragą prieš apžiūrą, kad namuose sklstų malonus kvapas – tai gali skambėti keistai, bet tikrai veikia.
Apžiūros metu būkite draugiški, bet ne per daug įkyrūs. Leiskite žmonėms ramiai vaikščioti po butą, nereikia sekti iš paskos ir komentuoti kiekvieno kambario. Atsakykite į klausimus, bet neužkraukite per daug informacijos. Jei žmonės klausia apie komunalines išlaidas, kaimynus, namo būklę – atsakykite sąžiningai.
Būkite pasirengę įvairiems klausimams. Žmonės gali klausti, kodėl parduodate, ar yra kokių problemų su namu, ar buvo potvynių, ar triukšmingi kaimynai. Nemeluokite – jei vėliau paaiškės, kad slėpėte svarbią informaciją, tai gali tapti teisine problema. Bet nereikia ir savanoriškai pasakoti visų smulkmenų, jei jų neklausia.
Dokumentai, kurių reikės
Kai rasit pirkėją ir susitarsit dėl kainos, prasidės dokumentų ruošimo etapas. Čia svarbu viską padaryti teisingai, nes klaidos gali vėluoti sandorį ar net jį sužlugdyti.
Pirmiausia jums reikės nuosavybės pažymėjimo iš Registrų centro. Tai dokumentas, kuris įrodo, kad būstas tikrai jūsų. Jei neturite naujos versijos, galite užsisakyti per Registrų centro svetainę – tai kainuoja keletą eurų ir užtrunka kelias dienas. Taip pat reikės kadastro paso – jame yra techninė informacija apie butą.
Jei butas įsigytas būnant santuokoje, reikės sutuoktinio sutikimo parduoti (net jei esate išsiskyrę, bet butas įsigytas santuokoje). Jei paveldėjote butą, reikės paveldo teisės dokumentų. Jei butas buvo dovanojamas – dovanojimo sutarties.
Pirkėjas greičiausiai norės matyti komunalinių paslaugų sąskaitas, kad įsitikintų, jog nėra skolų. Paruoškite paskutines kelių mėnesių sąskaitas. Taip pat naudinga turėti informaciją apie namo bendrijos mokesčius, jei tokia yra.
Jei darėte remontą, kuris reikalavo leidimų (pavyzdžiui, persiplanuojant butą), turite turėti visus atitinkamus dokumentus. Jei tokių dokumentų nėra, o perplanuojimas akivaizdus – tai gali būti problema. Kartais tokius dalykus galima įteisinti jau pardavimo metu, bet tai užtrunka ir komplikuoja procesą.
Sandorio užbaigimas ir vizitas pas notarą
Kai visi dokumentai surinkti ir susitarta dėl visų sąlygų, laikas eiti pas notarą. Pirkimo-pardavimo sutartį būtinai reikia notariškai patvirtinti – tai įstatymo reikalavimas. Notarą gali pasirinkti bet kuri šalis, bet dažniausiai tai daro pirkėjas, nes jis moka notaro paslaugas.
Prieš einant pas notarą, susitarkite dėl visų smulkmenų: kada perduosite butą, kaip bus perduodami raktai, kas lieka bute (baldai, buitinė technika), kaip bus atsiskaitoma. Dažniausiai atsiskaitymas vyksta per notarą – pirkėjas perveda pinigus į notaro sąskaitą, o notaras juos perveda pardavėjui tik po to, kai sandoris įregistruojamas Registrų centre.
Notaro vizito metu pasirašysite pirkimo-pardavimo sutartį. Notaras patikrins visus dokumentus, patvirtins jūsų tapatybes, įsitikins, kad visi supranta, ką pasirašo. Tai paprastai užtrunka nuo pusvalandžio iki valandos, priklausomai nuo situacijos sudėtingumo.
Po pasirašymo notaras pateiks dokumentus Registrų centrui registruoti nuosavybės teisės perėjimą. Tai paprastai užtrunka kelias darbo dienas. Kai registracija baigta, sandoris oficialiai užbaigtas – butas nebepriklauso jums, o pirkėjui.
Nepamirškite, kad po pardavimo turite pranešti komunalinių paslaugų tiekėjams, kad nutraukiate sutartis. Taip pat jei turėjote deklaruotą gyvenamąją vietą tame bute, reikės ją pakeisti. Jei mokėjote nekilnojamojo turto mokestį, galite perskaičiuoti ir susigrąžinti permokėtą dalį.
Ką daryti, jei kas nors nepavyksta
Ne visada viskas vyksta sklandžiai. Kartais butą sunku parduoti, kartais atsiranda problemų su dokumentais, kartais pirkėjai atsisako paskutinę minutę. Tai normalu – nekilnojamojo turto rinka nėra greita ir paprasta.
Jei butas neparduodamas ilgą laiką (daugiau nei 2-3 mėnesius), verta permąstyti strategiją. Galbūt kaina per didelė? Pažiūrėkite, ar nepasikeitė rinkos situacija. Galbūt nuotraukos nepakankamai geros? Apsvarstykite galimybę jas pakeisti. Galbūt aprašymas nepakankamai patrauklus? Perrašykite jį.
Kartais verta truputį sumažinti kainą – net 2-3 procentų sumažinimas gali pritraukti naujų pirkėjų. Arba galite pasiūlyti kažką papildomo – palikti baldus, įtraukti buitinę techniką, padengti dalį notaro išlaidų.
Jei kyla problemų su dokumentais, geriausia konsultuotis su notaru ar teisininku. Daugelis notarų suteikia nemokamas konsultacijas prieš sandorį, tad nesivaržykite paklausti. Geriau išsiaiškinti iš anksto, nei susidurti su problemomis paskutinę minutę.
Jei pirkėjas atsisakė sandorio jau po to, kai buvo pasirašytas avansas ar preliminari sutartis, situacija priklauso nuo to, kas buvo sutarta. Paprastai preliminariose sutartyse numatoma, kad atsisakanti šalis praranda avansą arba moka baudą. Bet jei tokios sutarties nebuvo, o buvo tik žodinis susitarimas – deja, jūs nieko negalite padaryti, tik ieškoti kito pirkėjo.
Kai viskas susiklosto taip, kaip reikia
Parduoti butą pačiam tikrai įmanoma ir nebūtinai sudėtinga. Taip, tai reikalauja laiko ir pastangų, bet daugelis žmonių sėkmingai tai padaro. Svarbiausia – būti kantriems, sąžiningiems ir pasiruošusiems.
Didžiausias privalumas pardavimo be agentūros – sutaupyti pinigai. Už 100 000 eurų butą sutaupysite 3000-5000 eurų, o tai nemaža suma. Be to, parduodant pačiam, turite visą kontrolę – patys bendraujate su pirkėjais, patys priimate sprendimus, patys nustatote sąlygas.
Žinoma, yra ir iššūkių. Reikia skirti laiko apžiūroms, atsakyti į skambučius ir žinutes, rūpintis dokumentais. Bet jei turite laiko ir noro įsigilinti, tai tikrai įveikiama. Daugelis žmonių net sako, kad procesas buvo įdomus ir mokomasis – sužinojo daug naujo apie nekilnojamąjį turtą, teisę, sandorius.
Jei nusprendėte parduoti patys, nepamirškite pagrindinių dalykų: paruoškite butą, padarykite geras nuotraukas, parašykite sąžiningą ir patrauklų aprašymą, nustatykite realią kainą, būkite lankstūs su apžiūromis, pasiruoškite dokumentus iš anksto. Ir svarbiausia – būkite kantrūs. Kartais pardavimas užtrunka, bet jei viską darysite teisingai, tikrai rasit pirkėją.
O kai viskas baigsis ir pinigai bus jūsų sąskaitoje, galėsite didžiuotis, kad viską padarėte patys, be tarpininkų, ir sutaupėte gražią sumą. Tas jausmas tikrai vertas pastangų.
